【バンコクのコンド】狭小住戸が進化している話

バンコク不動産

新たな狭小住戸のかたち、Duo Space

Knightsbridge Space Sukhumvit Rama 4という新築コンド(VVIP向けプレオープンしたばかり)を見てきました。
今に始まった事ではないのですが、Origin PropertyはDuo Spaceという新たな狭小住戸を提案しています。

Point
そういえば少し前までOriginは「野村の共同事業パートナー」というイメージだったけど、今はもうそんな事はないですね。(Originは野村以外とも組んでるので)

2016年あたりにピークだった日系大手デベは出尽くした感もあるし、これから新規参入してくる会社は少なそう。
それよか資金繰りに詰まった会社がそろそろきついのかが気になるところ。

話をDuo Spaceに戻しましょう。

簡単に言うと、コンドミニアム内で2階建ての住戸を作っているだけなのですが、
日本でもマンションのペントハウス等にあるメゾネットとはちょっと異なります。

日本でのメゾネットはバンコクではDuplexと呼ばれます。
まぁ、きっちり2層分の住戸を使っていると思ってください。

Point
メゾネット=Duplex
でも今回のDuo Spaceとはちょっと違う

Duplexは大体各層の天井高が2.8mくらい(通常のコンドミニアムと同じ)で、吹き抜け部分で6mの高さとかを売りにします。

Sukhumvit 39にあるVittorioのDuplex/出典 Thinkofliving

が、
Originがやっているのは、吹き抜けの天井高が4.2m、各層の高さが2mというものです。
そう、「単純に天井が低い」のです。

Duo Spaceの2階部分。2mは結構低い。

動画イメージはこちら。ちょっと長い動画(かつタイ語)なので、イメージが掴めればOKです。

さて、Duo Spaceを図面で解説します。

出典: Thinkofliving

図の左側が1階、右が2階部分のプランです。
玄関入ってすぐが天井高2mエリアで、キッチンや手洗い、シャワー等水回りを集めています。

リビングスペースが吹き抜けとなっており、大きな窓からの開放感を楽しめます。
キッチンとマスターベッドルーム部分が特にDuo Spaceの特徴です。

私が勉強しだした2013年ころからバンコクのコンドミニアムは狭小ばかりでした。
(Studioで20-24㎡とかもあった)
これ以上小さくならないと思ったら縦に狭小になった!というイノベーションですね。

PP分離ができている事、同じ有効面積のコンドを買うよりも安い事などが購入の理由となっているようです。
(私は175cmくらいでバンコクの人は少し背が低いイメージがあったけど、そういうファクトはないみたい。)

Point
PP分離のPPとはPrivate, Publicのことで、人を招いたりするリビングからなるべく離すことが望ましいとされる不動産屋のセールストーク。
日本の高級マンションではよく採用される。

ザ・パークハウスグラン南青山/出典 Japan Property Central

Point
専有部内なのにPublicという部分に違和感を感じてはいけない。

Duo Spaceと同じ仕組みはOrigin以外にもいくつかのデベがやっています。
が、大手で継続的にやっているのは珍しいですね。

彼らは数年前(多分Park Origin Phayathaiとか)からこのDuo Spaceをやっていて、
30万THB近い物件でこれをやってたのですごくShabbyに見えたものですが
どんどん見せ方がうまくなってます。直近だとPark Origin RatchathewiやPark Origin Chula Samyanなんかも良く売れてるみたいですね。

Duo Spaceの秘密

で、結局Duplexとの違いは天井の高さ?と思う人も多いと思います。

が、DuplexとDuo Spaceの決定的な違いは、2階部分の公的な扱いです。
Duo Spaceの場合、登記 (Housing Registration) 上は二階部分は無い、
ただ4.2mの天井がある、1フロア住戸なのです。

Point
Duo Spaceは1階部分の面積のみ登記される

これが何を意味するか。
デベロッパーは4.2mの天井高のコンドを作り、そこに「家具として」2階部分を入れているという事になります。

なので、モデルルームに行っても「実質〇〇㎡の広さですよ」というのは原則として口頭でしか聞けません。文字上はすべて、1階部分の面積で表示・掲示されています。

まぁ消防法とかいろんな制限があるのでそれをかいくぐるための知恵ですかね。手法についての是非はここでは避けておきます。

まぁそんなわけで、価格表や間取り図として出るのはカウントされる床面積だけです。

価格はレシートっぽく出してくれる。

実際は床面積27㎡だとその1.5倍弱、40㎡くらいが利用可能面積になるようです。
(Knightsbridge では39㎡と言われました)

Point
登記上の床面と比べて、利用可能面積は大体1.4-1.5倍くらい。

一方、かっちり2層分のDuplexは二階分も販売面積に含まれます。
これにより、(バンコクはそもそもめっちゃ安いですが)固定資産税の算定面積は変わりますね。

おわりに

ということで、Duo Spaceについて皆さんはどう思いますか?
私は「モデルルームのような仕上げができるなら」割と快適に住めそうだと思いました。

Point
日本でもそうですが、モデルルーム仕様の仕上げには分譲価格に数十~数百万THB上乗せする必要があります。

単に27㎡としてみると高いですが、有効面積39㎡でみると安いというプランニング。
住宅価格がハイペースで上がり、狭小住戸しか買えない人のニーズを捉えている、と言えるかもしれません。

これ以上どうにもならないと思われていたバンコクの狭小ユニットもこうした進化があるのは面白いですね。

今日はこのへんで。
ではまた。

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