News Ananda社のDebenture発行

バンコク不動産

Ananda to issue debentures worth a total of Bt4 bn

Ananda to issue debentures worth a total of Bt4 bn
Ananda Development Plc is preparing to issue two tranches of debentures -- a two-year-six-month tenor with a coupon of 4 per cent per annum and three-year-six-m...

The Nation Thailand 2020.3.16

ニュース要約

・Ananda (ANAN) がDebentureを発行した。
満期2年半で年利4%と、満期3年半で年利4.5%、計2 billion THB
(+Greenshoe optionにて2 Billion THB)

Anandaは2020年に7件のコンドミニアムが完成・引渡しを開始する。
CFOによると、このDebenture発行目的は今年4-5月に満期となるDebentureの支払いに充てるもの、との事。

今年はIdeo Phahol-SaphanKhwaiを新規販売していく。
また、Ascottと提携したサービスアパートメントもオープンする。
Somerset Rama9とLYF Sukhumvit 8は年内に稼働予定で、安定的な収益となる見込み

用語解説

Greenshoe option

色々な説明には発行単位の15%を最大で用意できるとあったけど、Anandaのケースは倍(2Billion)ですね。
こういうのもアリなのかな。

Debenture

担保なし社債、担保有はBondとの事。
Bond, Debentureは一般投資家は買えません。機関投資家や超富裕層のみです。

ニュース解説

※コンド・株の「買い・売り」については言及しませんのでご注意ください。

・ニュースバリュー

デベロッパー、Ananda社のDebenture借り換えに関するニュースです。

これ自体は大したニュースではないのですが、昨今のCOVID-19による不動産業界への影響を探りたい投資家は多いのではないでしょうか。

日本だと広報 (IR) がコメントすることが多く、CFOのコメントというのはなかなか珍しいと思いますがバンコクのデベロッパーはCFOが直接対応することも多いですね。

IR対応もCFOの役割の一つだったり。会社規模やマーケットが小さい分、
ニュースに載る内容も結構小さいものからあります。
(日本だと超大規模物件とか再開発以外は殆どニュースにならないが、バンコクでは新規物件の発売、とかでも有名新聞に載る。)

・昨今の業界動向

不動産業界は2019年から

・2件目以降のローン規制
・バーツ高
・廉価物件の飽和
・価格高騰による高額物件の販売鈍化

という、まぁ書いているだけで悲しくなってくるような絶不調状況です。

聞いているだけでも販売鈍化により建築費の銀行ローンが難航していたり
そもそも資金繰りのため素地転売を画策していたり、販売価格をがっつり下げたり
どうにかキャッシュを得ようとしている会社が目につきます。
全体的に難しいのですが、財務諸表を見ると個別会社の好不調が明らかですね。

・デベロッパーの種類

バンコクの住宅デベは、以前も書きましたが住宅専業なので自転車操業です。

バンコクの不動産業界について
こんにちは。今回は、バンコクの不動産業界について書きます。沢山の会社があり分かりづらいと思いますので、マンションを賃貸・購入する際や街歩きをする際の役に立てば幸いです。バンコクと東京の業界の違い日本だと三菱地所、三井不動産...

そしてここ数年間のアップサイドマーケットで雨後の筍のように色々な会社が出てきました。
(日系デベのJVも然りですね)

アップサイドでは事業見通しも明るいので銀行の貸し出しも易しく、
土地も仕入れ時から販売時までで更に高く売れるという事で良いのですが
2019年からのダウンサイドで銀行の個人・事業用ローンの引き締めが厳しくなり、一気に資金繰りが悪化している会社が出ているように見受けられます。

どうしても、総合デベでない分ポートフォリオが住宅のみ、という事で
日本でも同じですが [仕込む→売る→引渡す] というサイクルが止まると厳しい訳ですよね。

・Ananda

このニュースは、そんな文脈の中で大手の一角であるAnandaのCFOのコメントという事です。

2020年完成予定物件

別途ホームページで公開されている決算資料内で面白いと思ったのは、
新規引渡し物件が全体の45%を占めるという事。

つまり、55%は完成済み在庫を販売し、即引渡ししていく必要があるという事です。
(ちなみに2019年は40%が新規でした)

新規発売と異なり、実物を見てもらい地道に積み重ねていく必要があるという事ですね。
Anandaは2020年の予想を見ても分かる通り、9割近くをコンドミニアム事業が占めている会社です。

ですが、数年前から戦略的にサービスアパートメント (SA) にも進出しており、
現在確か4件ほど進行中かと思います。(Rama9, Thonglor, Nana, Sathorn)

REIT等に売却しないと原資は返ってこないですが、
どちらかというと安定収益 (Recurrent Income) を得られることを重視しているようなので、
両軸で得られると住宅デベの中でも更なる上を目指せるのでは、と思います。
その他としてはOriginがバンコクでSAをやっているのと、SC Assetが海外でSA, ホテルをやっていますね。

逆に、この不況の煽りを食らい、サービスアパートメントを売却してしまうようであれば
キャッシュフローの一時のしのぎにはなるでしょうが会社の将来としてはあまり望ましくないように思います。
まぁ、この辺はAnandaの経営層も重々承知の事とは思いますが。

Saphan Kwai

一部で「Ananda、コケた物件売るのやめるってよ」で少し前におなじみだった
BTS Saphan Khwaiの物件ですが、Q2に販売開始するみたいですね。

当時23万THBとかでIdeo Qとして売ってましたから、10万THBくらい下がるんですね。

上記で参照した投資家コミュニケーション用資料はこちらです。(2020年2月)

https://cdn.ananda.co.th/stocks/ir_presentations/o0x0/dx/3t/fl7gdx3t64/2020-02-28-Analyst-Presentation-4Q19-Performance-%28Print%29.pdf

・株価、配当利回りと今年の見通し

ANANの3月20日の終値は1.23THBでした。

昨年の配当は0.23THB/Share
※Anandaは年2回配当があり、2019年8月は0.091THB、5月は0.139THBでした。

よって配当利回りは(私の計算が合っていれば) 18.7%って事ですかね。
Backlog(販売済み住戸)が12,379Mil THBという事で

今年の売り上げ目標である22Mil THBの約56%を既に確保したという意味で出していますが
この不況でキャンセルがどれだけ出るかや、外国人不在のマーケットでどれだけ積み上げられるかは不透明です。

Anandaだけでなく他社も金融政策等に大いに影響を受けるでしょう。(政策金利の引き下げや、住宅ローン規制の緩和など)
あとはサービスアパートの入居率≒外国人の動向にも影響を受けるかもしれません。

一時期不動産は一般の会社員も複数買っていたのと、
中華系外国人が買っていたのがここ数年の成長ドライバーでした。

マーケットがそれが冷え込んだ今、結構安い物件が出てきているので、
掘り出し物を見つけられるかもしれませんね。

今日は以上です。

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